Wer zum ersten Mal mit einem Planungsbüro zu tun hat, hört schnell Begriffe wie „Leistungsphase 5“, „Honorarzone III“ oder „Kostengruppe 400“. Dahinter steckt ein überschaubares System: Die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, teilt ein Bauprojekt in neun Schritte, ordnet jedem Schritt einen Anteil am Honorar zu und bezieht dieses Honorar auf die Baukosten, die nach DIN 276 in Kostengruppen gegliedert sind. Dieser Ratgeber erklärt die Zusammenhänge ohne Vorwissen, von der ersten Idee bis zur Abrechnung. Er ersetzt keine Rechts- oder Honorarberatung.
Die neun Leistungsphasen: so läuft ein Projekt
Die Leistungsphasen sind die Abschnitte eines Planungsauftrags. Die HOAI benennt sie amtlich; im Büroalltag haben sich kürzere Namen eingebürgert. Beide Formen stehen hier nebeneinander.
| LPH | Amtliche Bezeichnung | Alltagsname | Was dort passiert |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | Grundlagen | Aufgabe klären, Standort ansehen, Bedarf und Rahmenbedingungen festhalten. |
| 2 | Vorplanung | Vorentwurf | Erste Konzepte und Varianten, Abstimmung mit dem Bauherrn, Kostenschätzung. |
| 3 | Entwurfsplanung | Entwurf | Der durchgearbeitete Entwurf mit allen Fachplanern, Kostenberechnung. |
| 4 | Genehmigungsplanung | Baueingabe | Unterlagen für den Bauantrag, Abstimmung mit der Behörde. |
| 5 | Ausführungsplanung | Werkplanung | Detailpläne, nach denen tatsächlich gebaut wird. |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | Ausschreibung | Leistungsverzeichnisse mit Mengen, Grundlage der Angebote. |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | Vergabe | Angebote prüfen und vergleichen, Vergabevorschlag, Auftragserteilung. |
| 8 | Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation | Bauüberwachung | Baustelle überwachen, Termine und Kosten verfolgen, Mängel feststellen, Abnahme, Rechnungen prüfen. |
| 9 | Objektbetreuung | Objektbetreuung | Nach der Abnahme: Begehung vor Ablauf der Gewährleistung, Mängel verfolgen. |
Die Reihenfolge ist nicht zufällig: Jede Phase baut auf dem Ergebnis der vorigen auf. Die Kostenschätzung aus der Vorplanung wird in der Entwurfsplanung zur Kostenberechnung, die Ausführungsplanung liefert die Mengen für die Ausschreibung, und die Bauüberwachung prüft, ob gebaut wird, was ausgeschrieben wurde. Wie die Phasen 6 und 7 im Einzelnen ablaufen, beschreibt der Beitrag GAEB Ausschreibung: sicher zur Vergabe; die Dokumentation in Phase 8 behandelt Bautagebuch: Pflicht, Inhalt und Beweiswert.
Honorar je Phase: anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorartafel
Das Honorar eines Planungsbüros ist kein Stundensatz, sondern ein Betrag, der sich aus vier Größen ergibt.
Erstens die anrechenbaren Kosten: der Teil der Baukosten, auf den sich das Honorar bezieht. Bei Gebäuden sind das im Wesentlichen die Kosten der Baukonstruktionen (Kostengruppe 300) und, teilweise, der Technischen Anlagen (Kostengruppe 400). Maßgeblich ist die Kostenberechnung aus der Entwurfsplanung, ersatzweise die Kostenschätzung.
Zweitens die Honorarzone: Sie stuft ein, wie anspruchsvoll die Planung ist. Bei Gebäuden reichen die Zonen von I (sehr geringe Anforderungen) bis V (sehr hohe Anforderungen), in der Technischen Ausrüstung gibt es drei Zonen.
Drittens die Honorartafel: Für jedes Leistungsbild, also Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen, Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung, nennt die HOAI eine Tabelle mit Stützpunkten der anrechenbaren Kosten und je Honorarzone einer Spanne vom Basishonorarsatz bis zum oberen Honorarsatz. Liegen die Kosten zwischen zwei Stützpunkten, wird linear interpoliert (§ 13 HOAI). Seit der HOAI 2021 sind diese Werte eine Orientierung; das Honorar wird in Textform vereinbart.
Viertens der Prozentsatz je Leistungsphase. Das Gesamthonorar wird nach festen Anteilen auf die Phasen verteilt. Für Gebäude gelten:
- LPH 1 Grundlagenermittlung: 2 Prozent
- LPH 2 Vorplanung: 7 Prozent
- LPH 3 Entwurfsplanung: 15 Prozent
- LPH 4 Genehmigungsplanung: 3 Prozent
- LPH 5 Ausführungsplanung: 25 Prozent
- LPH 6 Vorbereitung der Vergabe: 10 Prozent
- LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe: 4 Prozent
- LPH 8 Objektüberwachung: 32 Prozent
- LPH 9 Objektbetreuung: 2 Prozent
Andere Leistungsbilder setzen andere Anteile; in der Tragwerksplanung gibt es nur die Phasen 1 bis 6. Wird ein Büro nur mit einem Teil der Phasen beauftragt, steht ihm nur der entsprechende Anteil zu. Den vollständigen Rechenweg mit einem Zahlenbeispiel erklärt der Beitrag HOAI Honorar berechnen: Zonen, Sätze, LPH; einen Orientierungswert für Gebäude liefert der HOAI-Rechner.
Umbauzuschlag und Besondere Leistungen
Zwei Posten kommen häufig zum Tafelhonorar hinzu.
Der Umbau- oder Modernisierungszuschlag gleicht den Mehraufwand aus, der entsteht, wenn im Bestand geplant und gebaut wird: Vorhandenes muss aufgenommen, geprüft und in die Planung einbezogen werden. Die HOAI 2021 sieht in § 6 Abs. 2 einen Zuschlag von bis zu 33 Prozent vor, dessen Höhe die Vertragsparteien vereinbaren. Ein fester Satz ist nicht vorgeschrieben.
Besondere Leistungen sind Leistungen, die über die Grundleistungen eines Leistungsbilds hinausgehen, etwa eine vertiefte Bestandsaufnahme, zusätzliche Varianten, Fördermittelunterlagen oder eine besondere Dokumentation. Sie werden eigens vereinbart und meist pauschal oder nach Zeitaufwand vergütet, getrennt vom Tafelhonorar. Nebenkosten, etwa für Fahrten oder Vervielfältigungen, werden pauschal als Prozentsatz oder nach Einzelnachweis abgerechnet (§ 14 HOAI).
Kostengruppen nach DIN 276: 100 bis 800
Die DIN 276 gliedert die Kosten eines Bauvorhabens in acht Kostengruppen. Sie sind die gemeinsame Sprache von Bauherrn, Planern und ausführenden Firmen, und sie bestimmen, welche Kosten für das Honorar anrechenbar sind.
- 100 Grundstück: Grundstückswert, Grundstücksnebenkosten, Freimachen.
- 200 Vorbereitende Maßnahmen: Herrichten des Grundstücks, Erschließung, provisorische Maßnahmen, Altlasten.
- 300 Bauwerk, Baukonstruktionen: alles Bauliche von der Bodenplatte bis zum Dachziegel: Baugrube, Gründung, Außen- und Innenwände, Decken, Dächer, Einbauten.
- 400 Bauwerk, Technische Anlagen: alles Technische vom Wasserhahn bis zur Anlage: Abwasser und Wasser, Wärmeversorgung, Lüftung, Starkstrom, Fernmeldetechnik, Förderanlagen, nutzungsspezifische Anlagen, Gebäudeautomation.
- 500 Außenanlagen und Freiflächen: Geländeflächen, befestigte Flächen, Baukonstruktionen und technische Anlagen im Außenbereich, Wasserflächen, Pflanz- und Saatflächen.
- 600 Ausstattung und Kunstwerke: bewegliche und besondere Ausstattung, informationstechnische Ausstattung, Kunst.
- 700 Baunebenkosten: Bauherrenaufgaben, Architekten- und Ingenieurleistungen, Gutachten und Beratung, allgemeine Baunebenkosten.
- 800 Finanzierung: Finanzierungskosten und Fremdkapitalzinsen.
Die Kostengruppen 300 und 400 sind der Kern: Sie beschreiben das Bauwerk selbst und bilden bei Gebäuden die anrechenbaren Kosten. Für Landschaftsplaner steht die Kostengruppe 500 im Mittelpunkt, für Planer der Technischen Ausrüstung die Untergruppen 410 bis 480, die den acht Anlagengruppen der HOAI zugeordnet sind.
Was das für die Abrechnung heißt
Aus den vier Größen und den Zuschlägen entsteht eine Kette, die sich über das ganze Projekt zieht: Die Kostenberechnung legt die anrechenbaren Kosten fest, die Honorarzone und die Honorartafel ergeben das Gesamthonorar, der Prozentsatz je Phase verteilt es, und mit jeder abgeschlossenen oder teilweise erbrachten Phase kann das Büro eine Abschlagsrechnung stellen. Die Schlussrechnung fasst alle Phasen, Zuschläge, Besonderen Leistungen und Nebenkosten zusammen und zieht die bereits gezahlten Abschläge ab.
Die Dokumentation aus der Bauüberwachung gehört in dieselbe Kette: Begehungsprotokolle, das Bautagebuch, Mängellisten und das Abnahmeprotokoll belegen, welche Leistung wann erbracht wurde. Ändert sich der Auftrag unterwegs, etwa durch zusätzliche Planung oder einen Umbau im Umbau, braucht es eine Nachbeauftragung, damit die Rechnung zum Vertrag passt.
Das kann Structify
Structify bildet diese Kette im Projekt ab, soweit es um Rechnen und Dokumentieren geht: Honorare nach HOAI 2021 mit Interpolation nach § 13 für die Leistungsbilder Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen, Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung; Prozentsätze je Leistungsphase; Umbauzuschlag als Prozentsatz, den das Büro festlegt; Besondere Leistungen pauschal oder nach Zeit; Nebenkosten pauschal oder nach Einzelnachweis; Abschlags- und Schlussrechnungen aus dem Projekt. Kostenstände nach DIN 276 begleiten das Projekt von der Kostenschätzung bis zu den Herstellungskosten. Die Dokumentation der Bauüberwachung, also Begehung, Bautagebuch und Mängel, liegt im selben Projekt wie das HOAI-Honorar. Wie das je Büro und Rolle aussieht, zeigen die Seiten Für wen.
Was Structify nicht übernimmt: die Entscheidung, welche Honorarzone zutrifft, welche Leistung beauftragt ist und wie ein Vertrag auszulegen ist. Das bleibt fachliche und gegebenenfalls rechtliche Prüfung.
Häufige Fragen
Muss ein Büro alle neun Leistungsphasen übernehmen?
Nein. Der Auftrag kann einzelne Phasen oder Teile davon umfassen, etwa nur die Planung bis zur Genehmigung oder nur die Bauüberwachung. Das Honorar richtet sich dann nach den Prozentsätzen der beauftragten Phasen.
Sind die Honorartafeln der HOAI verbindlich?
Seit der HOAI 2021 nicht mehr: Die Tafelwerte dienen der Orientierung, das Honorar wird in Textform vereinbart. Fehlt eine Vereinbarung, gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz als vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen Kostengruppe 300 und 400?
Die Kostengruppe 300 umfasst die Baukonstruktionen, grob gesagt alles von der Bodenplatte bis zum Dachziegel. Die Kostengruppe 400 umfasst die Technischen Anlagen, vom Wasserhahn bis zur Lüftungs- oder Heizungsanlage.
Wie hoch ist der Umbauzuschlag?
Die HOAI 2021 nennt in § 6 Abs. 2 eine Obergrenze von 33 Prozent; die tatsächliche Höhe vereinbaren die Vertragsparteien je nach Aufwand im Bestand. Einen festen Satz gibt es nicht.
Fazit
Ein Bauprojekt läuft in neun Leistungsphasen, deren Honorar sich aus anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Honorartafel und dem Prozentsatz je Phase ergibt; Umbauzuschlag, Besondere Leistungen und Nebenkosten kommen hinzu. Die Kostengruppen der DIN 276 sind dabei die gemeinsame Sprache aller Beteiligten. Wer diese Kette kennt, versteht jede Abschlagsrechnung und kann sie prüfen.